8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知，引导商业性个人住房贷款借贷双方有序调整优化资产负债，降低存量首套住房商业性个人住房贷款利率。两部门当日宣布，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，二套住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。

根据通知，自2023年9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平。新发放贷款或变更后的贷款合同利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

近段时间以来，“存量房贷利率下调”相关话题多次引发市场热议，央行表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率，建设银行、中信银行、招商银行等均对存量房贷利率下调话题进行了正面回应，多家银行已对存量房贷利率下调制定预案。

对于存量首套房贷利率下调政策落地，东方金诚国际信用评估有限公司（下称“东方金诚”）首席宏观分析师王青在接受九派财经采访时表示，整体上看，本轮政策调整力度很大，在降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性需求的支持力度。

王青表示，此番调整存量房贷利率，是为了避免新、老房贷利率差持续扩大，消减“提前还贷潮”。其中贷款人将是降低存量贷款利率的直接受益者，每月按揭支出的减少将扩大其支出空间；对房地产行业而言，如果存量房贷利率较大幅度下调，将是2021年三季度房地产行业政策转向以来推出的最强有力的支持措施。利率下调短期内将不可避免对银行业经营状况产生一定冲击，不过，随着“提前还贷潮”问题的控制，银行优质资产流失压力也会随之缓解。

（东方金诚首席宏观分析师王青。受访者供图）

以下是九派财经记者与东方金诚首席宏观分析师王青的对话：

记者：您认为本轮政策调整力度如何？如何看待两部门发布的通知？

王青：两个《通知》主要包括三项支持政策，即下调首付成数，降低二套房贷利率下限，以及下调存量首套房贷利率。整体上看，本轮政策调整力度很大，在全面降低各类城市购房门槛的同时，重点加大了对改善性需求的支持力度。这也在很大程度解释了为何8月5年期以上LPR报价不动的原因，即监管层出台了单独引导房贷利率下行的措施，而且力度较大。可以看到，本次二套房贷利率下限下调幅度高达40个基点(由原来的5年期以上LPR+60个基点，调整为5年期以上LPR+20个基点)，远高于MLF下调幅度，超出市场普遍预期。

本次存量房贷利率下调覆盖首套房贷，符合预期。由于首套房贷是整体存量房贷的主要部分，约占90%左右，因此这个政策力度同样较大。按照通知规定，我们估计平均利率降幅会在50到60个基点上下。对于银行在利息方面的损失，将主要通过下调存款利率的方式部分弥补。

最后，我们估计接下来在放开限购限售、实施“认房不认贷”等方面，各地将在因城施策原则下继续推进。考虑到本轮房地产支持政策全面发力后，将有效改善市场预期，特别是会对购房需求有较强的刺激作用，我们预计四季度楼市将出现趋势性企稳回暖过程，本轮房地产周期的上行拐点即将到来。

记者：您认为此次政策层面调整存量房贷利率是出于哪些考虑？

王青：我们认为首先是为了避免新、老房贷利率差持续扩大，控制“提前还贷潮”。

2022年新发放居民房贷加权平均利率大幅下行，四季度降至4.24%，而此前房地产市场发放的存量房贷利率水平普遍在5.0%至6.0%之间，当前新、老房贷利率之间的差距约在0.8至1个百分点左右。这成为去年末以来“提前还贷潮”涌现的直接原因，严重冲击了房贷市场秩序。

根据央行数据，今年上半年个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售的支持力度明显加大。但数据显示，6月末个人住房贷款余额比去年同期减少3000亿元。这主要是因为居民提前偿还存量房贷的现象大幅增加，甚至一些违法违规的“转贷降息”现象也开始露头。

更为重要的是，存量房贷利率高悬，直接制约了新发放居民房贷利率的下贷潮”，而持续下调新发放居民房贷利率，又是当前降低居民购房成本、扭转楼市预期的重要措施。

记者：从过往经验来看，下调存量房贷利率有哪些配套措施？效果如何？

王青：历史上为了支持楼市，曾经出现过存量房贷利率下调的先例。2008年10月，央行决定将商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.85倍扩大至0.7倍；最低首付款比例下调为20％。随后，多家银行宣布对符合条件的存量房贷利率从8.5折降到7折，降幅约1个百分点。这些政策对扭转当时楼市下滑势头起到了关键作用。

记者：存量房贷利率调整将对贷款人、银行业、房地产行业分别产生哪些影响？

王青：降低存量贷款利率的直接受益者是贷款人，每月按揭支出的减少将扩大其他支出空间，比如消费空间。

银行将是首先受到影响的行业。当前存量房贷规模约为38.6万亿元，若利率下调0.5个百分点，银行利息收入相应每年减少近2000亿元，约占2022年商业银行净利润总额的8.7%。不过，伴随存量房贷利率下调，“提前还贷潮”将会得到有效控制，银行优质资产流失压力也会随之缓解。

房地产行业方面，存量房贷利率较大幅度下调将是房地产行业政策转向以来推出的最强有力的措施，释放坚定的稳楼市信号，在很大程度上改善楼市预期，进而提振经济复苏内生动能。

记者：银行可以采取哪些措施缓解存量房贷利率下调带来的压力？

王青：存量房贷规模巨大，利率下调短期内将不可避免对银行业经营状况产生一定冲击。事实上，监管层已注意到这个方面。央行2023年第二季度货币政策执行报告称，“商业银行维持稳健经营、防范金融风险，需保持合理利润和净息差水平，这样也有利于增强商业银行支持实体经济的可持续性。”为此，我们判断新一轮存款利率下调即将开启，现在也具备这样的条件。

据了解，部分银行已于近期开始降低部分期限定期存款利率。这将缓解银行净息差收窄压力，在持续降低实体经济融资成本的同时，推动银行较快下调存量房贷利率。考虑到当前储蓄存款余额约为131万亿元，其中定期存款约占三分之二,如果定期储蓄存款利率平均下调0.2个百分点，即可为银行每年节省利息支出约1800亿元,基本覆盖存量首套房贷利率下调给银行在利息方面带来的损失。

九派财经记者 黄梦琪

编辑 李宛珊

【来源：九派财经】

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