变革时代
在地产的割裂时代，房企往往把罪责归结于市场，却忽略了基本功。
排队领退市的号码牌，是因为周期规律；没有客户，是因为市场太差；业主不认可，是因为他们太挑剔。能交房就不错了，还要什么自行车？
郑州人是最不容易被忽悠的一个群体。这里拥有全国最发达的地产媒体，没有之一，从拿地，到开发，到销售，到交付，郑州人被媒体科普了至少8年，有些业主甚至比售楼员还要专业。
这样的结果就是，郑州人明确的知道，什么样的房子，才是好房子。
时代变了，不再是那个大干快上的狂飙时代，品质为王再次成为主流。
所以，在当下的市场中，能让郑州人买单的好项目，寥寥无几。优秀的交房，更是像大熊猫一样稀缺。房企要稳健，基本功要扎实，产品要经得起业主的检验。能做到这三点，那就是郑州现象级的事件。
最近高新区一个项目交付了，我们以郑州人挑剔的眼光，来检验一下，它能否算得上“好房子”。
郑州人，挑剔
龙湖天境，郑州曾经的明星项目，位于高新区双湖科技城，当下的市场，哪家房企仅凭“按时交付”这一点，就值得一个热搜。
龙湖天境最让我意外的不是保质保量按时交付，而是对于关系场的打造。
关系场有三要素：空间、角色、关系。
一个城市，一个社区，一个户型，都是关系场。他们会随着时间的推移，角色与空间的关系不断的发生变化。
一个城市的关系场太大，需要足够的勇气与魄力才能重塑；一个户型的关系场太小，需要更细致的分析每一个家庭的需求；一个社区的关系场内藏乾坤，最为精妙。
家庭成员中的每个角色，在一定的周期内，都需要与之匹配的空间，所以，开发商的地面空间设计，最能体现水准。
龙湖天境让我惊讶的第一个地方是：
架空层。
14#、15#、16#的一楼，全部的空间，都用来做了架空层。
这是需要决心的，它代表着要损失一楼的利润，还要对架空层进行装修、添置设备、后期维护，这些也需要钱。
世人慌慌张张，不过几两碎银。开发商也不例外。这些砍掉的利润与增加的费用只有一个目的：
让业主的生活方式，有更多的可能。
架空层，让空间关系发生了怎样的改变？
先看孩子。
写作业这一场景，似乎只能发生在家里。但龙湖天境做了一个专门的“知识空间”，这里有桌椅，有图书，在这样的氛围下，孩子写作业的效率，或许都能有所提升。
孩子，当然少不了玩乐。这里有游戏跑道，有秋千，下雨也能在户外玩耍。
更小的孩子呢？龙湖天境还准备了海洋球、摇摇椅，这是他们的最爱。
再看青年。这里有健身房，乒乓球桌。
老年人呢？有棋牌室，会客厅。
你说我什么都不想干，就想倚栏听雨。也没有问题，这里有休息区，随时可以来静坐、发呆。
架空层这样一个“空间”，改变了被天气破坏的关系场，不怕日晒雨淋，不惧天气变化，所有的角色，都有属于自己的领地，随时随地可以来学习、玩乐、遛娃、休息。这里会成为整个社区的“情报站”，一切邻里消息，尽皆汇集于此。
第二个亮点，龙小湖乐园。
郑州人对儿童乐园的挑剔，执念很深。因为这将是陪伴三代人至少10年的空间。
先看实景。
空间足够敞阔、设备足够有趣、种类足够丰富。
打造的“关系场”也很明确：亲子。
孩子是整个家庭中最重要的那个人，会占用家庭成员大部分的时间和精力，他甚至会压缩其他成员的事业时间、活动空间、行为习惯、生活方式，拥有着无法撼动的“强关系”。他的活动区域，就是整个家庭“关系场”的核心。
因此，一个优秀的儿童游乐场，必须要足够大，足够有趣，让家庭成员在陪伴孩子成长的时间里，拥有更多的可能性，潜移默化的提升心胸与视野。
龙湖天境的儿童游乐场，还有另外一个特点：深海奇缘——龙小湖海底世界历险记。
龙小湖作为龙湖独属的IP，让整个空间有了更多的探索乐趣，亲子互动都会有更多的话题。
在游乐场的旁边，还专门设置了一个小型足球场。小区里就能带孩子踢球，放眼整个郑州都是相当炸裂的。
其它空间，龙湖做的依然出彩。
龙湖继五维景观体系打造后，沉淀五载，现在推出【美+】龙湖景观美学体系。
这个体系包含了三个方面：
美妙风景
美好生活
美丽心灵
风景，是第一重关系场。它是外在的，从视觉上，让每一位业主感受步移景异、四季皆景、精工匠造的美妙。
生活，是第二重关系场。它是行为上的，从生活方式出发，让每一个家庭感受童趣自然、菁英律动、阖家共荣的美好。
心灵，是第三重关系场。它是内在的，从精神空间出发，让每一个成员都能感受尊享礼序、定制艺术、人文涵养的美丽。
风景、生活、心灵，层层递进，这是独属于龙湖的浪漫。
南北两条轴线，把社区内八处景观全部串联，把“归家”这个最常见的场景，用水系、植被、花卉、景观、建筑这些元素，呈现出了完全不同的感受。
特别是浮岛会客厅，每当夜色降临，静水流深，微风徐来，华灯初上，到小区后再也不用躲在车里“静一静”，这里同样可以抚慰灵魂。
这就是空间设计，给生活方式带来的改变。
龙湖总是能够定义一些东西，比如定义了“洋房”；比如它是“园林大师”；比如提出“【美+】龙湖景观美学体系”。
所以，龙湖在当下的郑州，成为了为数不多的“强势品牌”之一。
龙湖，没有辜负郑州
龙湖在郑州的第一个项目是龙湖·天宸原著，交付时陪着朋友一起去看，现场的视觉冲击感相当强烈。
标准的龙湖美学，新中式的景观设计，搭配水系、建筑，整个社区完全没有因为成本而降标。
收房的朋友说，龙湖是很厚道的。
接着，高新区·龙湖景粼玖序提前120天交付，业主在交付现场还送了一个“一言九鼎”。
现在，龙湖天境的呈现，同样不负期待。
正是有了这样的信任与口碑，龙湖熙上才会成为郑州的现象级红盘。
2023年1-5月，龙湖熙上的销售额已经超过10个亿！
龙湖熙上，从开盘至今，一直受到郑州人的追捧。占据主城区的优质地段，距离地铁4号线姚庄站仅400米，7站可直达CBD，实景园林已经呈现。地段、配套、产品再加上龙湖的品牌，热销也就成为了理所当然的事情。
郑州，就是全国房企的“试炼场”，在这里会经历一切开发过程中可能遇到的问题。当“安全”成为执念，品牌就是最大的保障。
实力，才是根本
房地产正处在一个极其微妙的“平衡点”上。
退市、躺平、保交楼，拿地、热销、交房早，购房者的悲观与政策的利好相互交织，各方势力你方唱罢我登台，热搜不断。
草蛇灰线，伏脉千里。这一切的根源还要追溯到2020年8月，三道红线的威力，至今仍在制约着房企的融资。
在房企大洗牌的时代，龙湖不断地拓宽着自己的护城河，连续7年满足“三道红线”的要求。最近2023年股东会上，龙湖在财务杠杆上又进一步二度“约束”，有息负债增速2021年15%，2022年10%，2023年0增长。
龙湖的增长，依靠的不是融资负债，地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造等主要航道，已经成为更加重要的驱动引擎。
在商业领域，龙湖目前持有139座购物中心，开业76座，郑州的龙湖天街，也已经落地金水北，等待开业。
在长租公寓领域，龙湖冠寓已布局全国30余个高量级城市，累计管理16万+间房源。在郑州落地9个项目，根据郑州市房屋租赁信息服务与监管平台数据显示，龙湖冠寓在郑州集中式住房租赁市场中，占有率稳居第一。
在物业领域，龙湖智创生活已在北京、重庆、成都、西安、上海等百余个城市开展了规范化的物业服务工作，在管理面积约2.8亿平方米。在河南，在管项目10个，待接管22个，合约管理面积约1006万方，覆盖郑州、新乡、周口等10座重点城市。
2022年，龙湖经营性收入利润占比已经达到了27%。
未来，龙湖的开发业务利润占比将会逐步下降，经营性收入利润占比逐步增加，同时继续降低有息负债，让龙湖的发展更加安全。
结语
当下的龙湖，已经不仅仅是地产开发商，而是一座城市的操盘手。
何为城市操盘手？
当我们把视角从一个楼盘拉升到一个城市的时候，关系场就发生了巨大的空间变化，操盘手需要具备对事情的定义能力，把控航向，确保安全。
地产开发、商业投资、长租公寓、物业管理、智慧营造，龙湖的主航道就如同航母舰队一般，从战略上对地产进行了重新的定义，可靠更安全、更稳定、更能穿越周期的“经营、服务”，去维持企业的长久增长。
2023年，时代变了。
传统住宅赛道房企正在面临深度洗牌，地产也正在由狂飙突进的规模时代，转向注重服务与品质的运营时代。
龙湖正在用一次又一次实际行动，改变着郑州这座城市，改变着郑州人对未来的期待。
