21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

作为我国保障性住房体系的重要构成部分，在各地政府大力推动下，保障性租赁住房筹建正按下加速键。

住建部数据显示，2021—2022年，全国共建设筹集330万套（间）保障性租赁住房，可解决近1000万新市民、青年人的住房困难。“十四五”时期，全国计划建设筹集保障性租赁住房870万套（间），预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。

在这一轮的筹建中，各地城投逐渐崛起，成为住房租赁行业的新势力。

以上海市场为例，作为上海国资中最早参与租赁住宅业务且投资开发运营规模最大的企业之一，上海城投集团累计持有租赁住房专项用地7幅，持有租赁住房面积位居上海第三。日前，上海城投控股官宣城投宽庭拟发保租房REITs产品。

在北京市场，近期，首创城发集团正式推出旗下的长租品牌“首创和园”，并宣布将在该领域继续深耕。目前，首创城发已是北京最大的保障性租赁住房运营平台，已在北京投建了10个租赁住房项目，其中8个为保租房项目，并已全部取得了《保障性租赁住房项目认定书》。

在武汉，自湖北省2022年6月出台面向基本公共服务人员保障性租赁住房政策后，武汉城投集团相继新增了城投·东方领誉、城投·丰山府二期、城投融创·国博城项目、天橙寓见项目，共计3298套公服保租房房源，既有先租后售房源、也有只租不售房源，认定套数位列全市第一。

“目前各地城投集团较创业系长租公寓品牌而言，明显倚重重资产模式。” ICCRA住房租赁产业研究院院长赵然分析指出，由于集团内部闲置存量资产更为多元丰富、规模体量也有一定的优势，“城投集团与保租房的发展契合度很高，正在成为保租房建设的中坚力量。”

随着大体量的保租房陆续入市，作为持有运营业态，如何延续微利可持续的高质量发展模式成为破题关键。

赵然坦言，由于我国住房租赁行业还处在发展初期，缺乏完善的指标监测体系，租赁住房的运营优化常常难以有的放矢。为此，在ICCRA住房租赁产业研究院发布的行业首份《中国住房租赁市场资产管理白皮书》中，首次将“全生命周期资产管理”的概念引入住房租赁行业，初步搭建了该领域的资产管理监测指标体系。

具体而言，一是底层资产识别，即“EILT区域分级模型”，对我国住房租赁市场的需求锚定区域进行筛选；二是与资产效率相关指标，如各房型面积指标等；三是利润相关指标，主要包括租金坪效、出租率、非租金收入占比、经营毛利率、总人力成本占比、能源费占比、市场营销费占比、续约率等。

以资产效率指标为例，ICCRA住房租赁产业研究院发现，我国住房租赁市场的主要产品类型（高端公寓、青年公寓、租赁式社区及宿舍型公寓）的房间面积均呈下降趋势，这与行业开始意识到总建造成本及后期折旧摊销成本密不可分。与此同时，行业中开始涌现一批关注户内设计，通过优化产品、收纳体系来提高空间利用效率的新品牌。

从建筑面积的“大手大脚”到空间利用的“精打细算”，节省空间成本但并不牺牲住户体验，同时还可降低租金。以资产效率为尺，还仅仅是住房租赁行业向高质量发展转型的一个样例。

赵然表示，持有运营业态与开发销售业态的底层逻辑截然不同，更加强调通过持续租金收入和长期价值增长来获取收益。因此，行业的高质量发展都需要落到一个个指标上来，“细抠每一个指标，把运营做到极致，才能做到微利可持续，才是住房租赁行业完成高质量发展转型的必经之路”。

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