作为关联上下游50多个行业的房地产，市场究竟何时恢复健康水平，这是大家共同关注的核心问题。对于市场清晰的认知与预判，显得尤为重要，容错率愈发被降低。

“调整期”、“弱复苏”等论调逐渐被外界接受，并成为房企掌舵者开始思索前路的基础。

“无论是从客户、城市、政策导向还是投资角度，未来行业都无法再回到对住宅开发过于依赖的往日时光，买到地盖出房子就能赚钱的局面已经一去不返。”在2022年致股东的一封信中，万科如此判断。

与此同时，在上任后的首次主席年度报告中，碧桂园董事会主席杨惠妍也提及，“当前房地产市场已经进入了全新的发展阶段，市场从过去的高速增长期逐步进入平稳期，商业模式和竞争格局也发生了极大变化，企业唯有主动求变、突破自我方能适者生存、走向未来。”

保交付、升级产品质量，以及布局核心城市的优质地块，成为开发商们穿越行业周期的共同选择。

“谁能拿好地、快速去化，谁就能获得更好的利润水平，抢占更高的市场份额。土储和资产质量高、流动性好的房企，未来发展空间更大。”国金证券近期一份研报判断称，未来竞争在于资产质量和债务结构的优劣。

保交付外，也要回归产品

自去年全国停工停贷风波后，中央首提“保交楼”，交付的重要性被上升到前所未有的高度。这不仅关怀到业主的切身利益，更能凸显房企在关键时刻的责任力。

以交付规模第一的碧桂园为例，2022年，公司累计交付1384个批次共计近70万套房屋，覆盖全国30个省市255个城市，其中281个项目实现“交付即办证”。

与此同时，保交付之外，为了减少货不对板，多数房企在2023年开始不约而同地提出升级产品，狠抓产品质量。

“行业回归居住属性，在‘保交付’基础上，房企回归制造业，重拾工匠精神，交付成为展示房企从产品设计、成本预算、工程技法、产品质量到服务能力的重要连接端口。”克而瑞研究中心一篇报告中指出。

在龙湖董事会主席陈序平看来，改善型住房成当前需求主导，客户对产品品质、服务质量及生活配套的要求不断提升。

与之类似，在上一年累计交付近70万套房屋的基础上，碧桂园在2023年将保交付继续作为经营重点，并提出要向高质量交付、完美交楼更进一步。公司董事会主席杨惠妍也强调，产品力和成本力要成为公司的长期核心竞争力。

就在近期，碧桂园内部专门成立产品联合研发小组，成员包括执行董事、常务副总裁、总设计师等核心班底，进行产品迭代研发，以进一步匹配资产布局策略和公司发展需要。

“回归产品，生存第一。”易居集团CEO丁祖昱判断称，只有加强产品力打造、持续关注产品升级迭代，才能在日趋加剧的行业竞争中生存和发展。

优质房企齐上阵，核心城市地块争夺激烈

东吴证券近期一份研报统计称，2023年至今，民企、混合所有制房企拿地占比分别为34%、7%，较去年全年分别提升了18个点、2个点，民营房企正在逐步恢复土地投资。

“房企资金用于投资的顺位在偿债之后，我们认为逐渐恢复拿地的民企，其信用风险已基本出清。”上述研报判断称，未来稳健经营的国央企以及优质民企有望在销售复苏后，继续获得融资支持与政策的持续呵护，迎来投资拿地、新开工的反弹，回归企业经营的良性循环，成为房地产市场中为数不多的能够超越行业、扩张规模的房企。

这其中，土地市场分化明显，一二线核心城市的优质地块受到追捧，反观人口持续流出的四五线，土地市场则继续维持低温状态。

比如，近期在北京，42家房企争夺朱辛庄地块，这也是北京土拍有史以来参与房企最多的一次，包括中海、华润等28家央国企，以及碧桂园、龙湖等14家民企。无独有偶，5月10日，厦门一宗土地，更是迎来了88家房企的竞价拍地。

由于房企集体扎堆重点城市，土拍规则透明的背景下，一旦报价达到溢价上线，拿地多靠运气成分。因此，优质地块始终受到房企热捧。

5月17日和18日，碧桂园在太原以底价摘得三宗地块，合计总面积约为8.6万平方米。此前在4月25日，杭州第三批集中供地中，碧桂园也斩获了滨江区一宗优质地块。该地块总占地68.90亩，溢价率达11.88%，最终成交价为28.25亿元。

实际上，从2022年下半年开始，碧桂园已经积极参与北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地公开市场拿地。

按照规划，碧桂园整体投资拿地将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量优中选优，进一步聚焦一二线核心城市，以及三四线城市核心区位。

集团总裁莫斌此前也在2022年业绩发布会上表示，“通过新增土储布局的调整，我们计划用3-5年时间，将公司一二线和三四线的货值比例提升至50：50。”

对于投资拿地，多数房企判断趋同。比如，绿城中国行政总裁郭佳峰也表示，公司投资策略还是聚焦收敛，以一二线为主，核心区的土地主要是保去化、保安全，但是三四线城市和一二线城市边缘地区在利润上的吸引力很大，“今年会根据经济形势、房地产行业形势以及销售去化速度，去适时调整各地投资比例。”

做确定性市场，土储资产很重要

截止2022年底，乐居财经统计了54家港股上市房企中，仅有16家房企处于绿档水平，包括中海、万科等头部房企。14家房企则处于红档水平，占比达到26%。

这其中，作为为数不多的优质民营房企，碧桂园融资渠道畅通、经营稳健，“保信用”这一仗已经打赢。

财报显示，2022年末的扣预资产负债率仅为69.4%，历史首次降至70%以下，净负债率降为40%，这也创下近10年新低，现金短债比为1.6倍，财务指标稳健。

另一端，从土储来看，截至2022年底，碧桂园土地储备依然充裕，总权益可售资源为12083亿元，其中已获取权益的可售资源9555亿元，约为当年销售金额的2.67倍，足以满足未来两到三年的销售去化。其中75%位于长三角、珠三角、环渤海等五大都市圈，这些无疑均是中国最具发展潜力的地区，城镇化红利前景可期，这将为公司长期业绩增长提供稳健支撑。

与此同时，按照上述国金证券的测算，碧桂园2022年的存货比为5.4%，在全行业中仅次于建发和滨江，资产流速比也名列前茅，达到63%。

（文章来源：腾讯新闻）