本轮楼市降温已经持续了2年的时间，虽然在这个低迷的周期里，我们出台了很多鼓励购房的政策，不仅开发商房价跌了，各地也是给出了很多购房补贴，买房成本相对于高点来说节省了几万几十万元之多，面对这样的市场行情，不仅没有迎来火热的交易热潮，反倒是依然不温不火，这是很多人都没有意料到的，特别是今年的楼市，起初大家都是信心十足的，毕竟这是疫情影响消失后的第一年，看房买房已经没有任何限制了，在二三月份的时候，一二线城市楼市出现了升温趋势，但这波热度并没有得到很好的延续，由此也可以判断这不过是之前积压的市场需求被集中释放了一次而已！

因为今年上半年楼市表现不达预期的原因，最近不少专家们都建议放开大城市的限制性政策，也有不少人期待接下来会有大力度的政策来袭，他们认为只有这样楼市才能够企稳回暖，但笔者对于这样的观点并不是很认可，市场想要真正的重回过去的巅峰时期其实已经很困难了，我们现阶段最重要的提升楼市成交量，让市场资金能够流通起来，这样对于我们的楼市来说就是很好的改变了，毕竟很多红利因素都在消失，除非解决2个关键因素，那么市场才可能重回巅峰！

第一，提升结婚率。最近这些年我们的结婚率一直处于下滑状态，结婚对于买房的影响大家应该都知道，几乎直接影响到了买房的频率，毕竟我们有着有房才有家的传统观念，很多年轻人买房都是在结婚这个阶段买的，所以结婚多买房需求也就越强烈，而我们的结婚对数，从2013年最高峰的1346万对逐渐下滑到了去年的683万对，这相当于直接就少了几百万的购房需求，并且这种下滑的趋势还在持续中，都没人结婚了，买房的人也就少了！

第二，提升生育率。生育率的下滑几乎已经是势不可挡，虽然最近几年我们陆续放开了二孩三孩，但由于结婚率的下滑，从而又影响到了生育率的下滑，目前我们的生育率仅有6.77‰，在全球都处于倒数水平了，去年出生人口已跌破千万大关，要知道之前楼市火热的时候，每年出生人口都在1500万人左右，很多家庭之所以买房，生孩子后是一个重要节点，毕竟买房了就可以让孩子在城里接受教育！

结婚率和生育率在笔者看来，才是楼市重回巅峰的重要指标，因为这两个关键因素不仅涉及到了需求，而且还是非常强烈，很多人买房都是在结婚和生孩子这两个阶段，并且这种需求是主动式的，完全不需要房产销售们被动培养，对于楼市热度的影响不是间接的，而是直接的。而现在这两个红利因素都在消失，随着生活成本和观念的变化，很多人不敢结婚或者说结不起婚，因为结婚要买房，而买房首付都需要几十万元，加上其他七七八八的结婚费用，对于普通家庭来说承受不起，看看现在年轻人的初婚年龄，男性已经达到了30岁，女性也有28岁。

而生孩子也是如此，现在一个孩子从小到大的生育成本攀升，一二十年的时间，至少都是几十万元起步，大多现在都只想生育一个孩子，毕竟多生育一个孩子，成本就要翻倍，长大后给孩子购置房产，肯定是一个孩子一套房，这也不是普通家庭能够承受得起的！