本轮楼市降温已经持续了2年左右的时间了，这是很多人都没有想到的事情，毕竟在疫情结束后的今年，很多人对于楼市企稳回暖信心很足，完全没有了疫情的影响，特别是二三月份部分一二线城市楼市交易量大增，这让不少人都误认为市场即将起飞了，房产销售们也鼓吹房价即将上涨的消息，当时确实有不少供需们有些担心了，纷纷私信笔者问现在要不要赶紧买房，而到了四五月份，楼市并没有延续之前的火热趋势，我们才明白二三月份的市场火热不过只是季节性罢了，并不代表整体市场复苏，虽然今年一直以来楼市都在出台鼓励政策，降利率、放宽限制性的政策等等，可上半年的楼市表现依然不是很好！

6月份马上就要结束了，从上半年的楼市走势来看，商品房销售额估计能达到6万亿元左右，基本上和去年同期持平，涨幅虽然有但不明显，而开发商投资方面的积极性依然还是比较低迷，短期内肯定是没办法完全恢复的，而从部分城市的新房二手房销量来看，二手房交易量并不比新房差，甚至还比新房要好，很明显的一点就是大家购买二手房的积极性大增，而这种种的迹象，其实都在指向一个市场变化，那就是我们的楼市正在从增量市场转向存量市场。

过去在增量时代下，楼市供需关系处于一个相对紧张的局面，这也造就了楼市的高速发展和房价的明显上涨，经过这20年的市场消化，我们的城镇率已经达到了65%，城镇化基本上进入了下半场，而楼市受城镇化的影响是很直观的，首当其冲就是进城人口规模，目前城镇常住人口已经超过了9亿人，农村只剩下不到5亿人了，后期农村进城的规模肯定是降低的，考虑到农村也需要发展，不可能5亿农村人都能进城，潜在的购房群体其实正在潜移默化的减少，而因为之前楼市投资回报高，很多开发商并没有意识到这个问题，对于投资地产的节奏并没有降低，这也是为何现在很多开发商的负债问题频频爆发的重要原因之一。

而这个市场变化，对于下半年想买房的刚需们来说其实是利好，增量市场下的楼市供需是紧张的，楼市紧张就会反馈到房价上面，这在过去是得到印证的，一旦楼市复苏，那么后期就会伴随量价齐涨，增加刚需们的买房成本；但存量市场则不一样，这时的市场供需关系明显不紧张了，甚至有些城市处于饱和过剩的状态，那么市场回暖的目的只会是提升成交量，不会把房价能否会涨当做重要指标，在市场反弹的程度上存量市场也会平缓一点，没有增量市场那么强烈！

总的来说，我们的房地产供需环境已经发生了本质变化，在市场成交量提升不明显的背景下，下半年依然会在上半年的基础上出台更多的鼓励购房条件，对于刚需们来说这是一个不错的买房好时机，那么观望许久的刚需们，可在今年下半年入市，能够享受到更多购房优惠，同时，笔者依然建议购买现房楼市为主，毕竟现阶段开发商的资金问题还是比较紧张的！