观点网 “以房抵债”是多数房企面临流动性危机时会采取的路径之一，既可拿出一部分优质资产，稳住外部投资机构和供应链，也可通过持续关联交易的形式，对内抵消自家物业公司应付账款，并借此消化尾盘。

但假如物业平台独立上市后股权结构复杂，甚至外部战投成为物企大股东情况下，银货两讫的利益关系就需要更加明晰。

8月13日，金科智慧服务集团股份有限公司披露物业转让协议表示，根据8月11日金科服务与金科集团订立的物业转让协议，金科集团数家成员公司将向金科服务转让各自的抵销物业，以作为代替持续关连交易应付款项的付款。

持续关连交易应付款项产生自金科服务根据2020年及2022年物业管理服务总协议向金科集团提供的物管服务，通过此次交易将结清2040万元。

这批抵销物业共计36项，分布于贵阳、重庆、长沙、临沂等地，其中19项为住宅、6项为商业、8项为写字楼及3项为产业园，总建筑面积约为3434.5平方米。

以房抵债

仅从地产公司向关联物企转让抵销物业的角度，有不少先例可以为金科提供借鉴。

在今年二月份，雅生活服务与雅居乐集团就签订了一份协议，其中提到，雅生活可以从雅居乐集团未售资产中，选定等值资产以抵销未偿还应付款项。抵销资产清单由双方最终确定，包括但不限于写字楼、商铺和商品房，形成“以房抵债”的初步框架。

到了6月30日，雅生活刊发一则关联交易公告，宣布接收406项雅居乐物业，其中347项为住宅，59项为商业，总建筑面积约为4.25万平方米，合计抵销持续关连交易应付款项约2.82亿元。

而在6月21日，另一家上市物企方圆生活服务也发布公告称，鹤山市富都物业发展有限公司欲将旗下23套住宅物业转让给方圆生活服务，以抵销其拖欠的1600万元应收款

从股权穿透来看，方圆生活服务的控股股东方明持有富都物业14.81%股份，富都物业发展实控人张清曾代持方明对广东方圆投资有限公司50%的股权。

值得一提的是，原属富都物业这23套住宅物业的总价值约为2000万元，也就是说，在结清1600万元应收账款后，方圆生活服务还得反过来向富都物业支付400万元。

每当涉及应收账款和关联交易，上市物企的财务独立性往往容易受到市场质疑，需要摆脱“输血”嫌疑。

还有一种特殊情况，则是“输血”发生后的补救措施。如恒大物业134亿元存款被中国恒大作为质押保证金，并获银行强制执行后，双方所商讨的解决方案就主要包括，中国恒大转让资产给恒大物业抵销相关款项。

在所有“以房抵债”安排中，抵销物业的估值是否与欠款匹配是核心问题之一。

金科服务表示，依据独立第三方评估师资产评估报告，确保抵销物业的总评估价值大于将予以抵销的持续关联交易应付款项总金额。

以重庆碧金辉物业转让协议为例，将予以抵销的应付款项金额为90万元，包括1项商业物业，位于巴南区巴云路520号千江凌云千江府，总建筑面积约为80.2平方米，于5月31日的独立测算估值约为90万元。

安居客数据显示，8月该楼盘二期二手公寓挂牌59套，平均单价10731元/平方米，以此估算，物业价值约为86万元。

另根据贵州华胜永信物业转让协议，19项抵账住宅物业位于贵阳市花溪区浦江路199号，总建筑面积约为732.3平方米，于5月31日的独立测算估值约510万元。

该区域楼盘为金科·中泰天境，安居客8月二手挂牌均价7557元/平方米，以此估算，19项物业总价值约为553万元。

二手市场挂牌价与公告估值出入不大，但对于立足轻资产管理的物业企业，如何盘活接手的重资产项目仍是销账后需要面临的问题。

坏账风险

金科服务此次结清的2040万元应收账款，以及与之相对的36项物业，从数额来看规模有限，或许只是为后续的关联交易打个样。

财报显示，2022年金科服务毛利约为9.43亿元，较2021年同期下降48.9%，年内金融资产减值高达21.52亿元，其中应收款减值9.6亿元。

此外，其他应收款中，包括为关联方提供的贷款等减值达11.8亿元，需要注意的是，向金科股份提供的15亿元贷款仅减值1.19亿元，截至期末还有13.9亿元账面值。

目前金科股份的经营情况尚未扭转，据其2023年上半年业绩预告显示,其净亏损预计为15亿-22亿元，较2022年同期净亏损约14.4亿元进一步加深。

若金科股份现金流未能得到改善，金科服务应收账款计提减值幅度仍有增大空间。

金科服务也在此次公告中坦言：“主要客户金科集团目前正面临严重的流动性危机，因此无法以现金结算应付本集团的款项。鉴于上述情况，本集团已减少向金科集团提供物业管理服务或非业主增值服务。”

这也体现在金科服务2022年的第三方外拓上，期内，金科服务在管面积为2.545亿平方米，其中独立第三方占比达到57.3%，新增面积约4446万平方米，并且约75%新增在管面积来自于第三方。

几乎每一家上市物企都会强调自身独立性，但高管们的任何说辞，恐怕都不及控股权旁落的现实更具说服力。

2022年12月，博裕集团正式成为金科服务的第一大股东，金科股份“屈居”二股东。

在金科服务3月31日业绩会上，该公司表示，控股权变更后，金科服务治理和独立性大幅上升，非经营性放贷予关联方事项在2023年不会出现。

这里提及的非经营性放贷，包括2022年7月31日，金科服务向金科股份提供借款15亿元，年利率8.6%。

今年5月，大股东席位易主后的金科服务向法院起诉金科股份，要求其偿还15亿元全部借款及涉及利息，并要求金科股份旗下多家控股子公司提供相应抵押担保责任。

正是权力架构的变更，让金科服务与金科股份之间的“以房抵债”有别于其他房企物企。二股东金科股份如今正处申请重整的关头，亦不宜与大股东博裕生出嫌隙。

针对此次物业转让协议，有三个市场较为关注的问题在公告中暂未提及。

其一是接收物业的后续处置；其二，金科服务是否会进一步接收物业抵账，以此转回计提减值，化解应收账款风险；其三，随着账款结清，金科服务与曾经的控股股东在业务上是否会继续切割。

对此，金科服务内部人士向观点新媒体表示不予置评，但接下来的半年度业绩会与最新公告将对这些问题进行说明。