21世纪经济报道记者李莎 北京报道 8月15日，国家统计局公布1-7月房地产销售和投资数据。
1-7月商品房销售面积66563万平方米，同比下降6.5%，降幅较1-6月扩大1.2个百分点；同期商品房销售额由正转负，下降1.5%。受商品房销售疲软、房企偿债高峰等因素影响，房企资金压力仍然较大。
房企投资信心亦未转暖。1-7月全国房地产开发投资67717亿元，同比下降8.5%，降幅较上半年扩大0.6个百分点。房企新开工意愿仍然不足，1-7月房屋新开工面积56969万平方米，下降24.5%，降幅较1-6月略有扩大。与之相对，竣工数据表现亮眼，1-7月房屋竣工面积38405万平方米，增长20.5%，增幅较上半年扩大1.5个百分点。
受销售不振、资金紧张、预期不稳等因素影响，房企拿地仍然谨慎。1-7月除个别核心城市外，土拍总体热度仍低迷。核心城市土拍也呈现明显分化特征。以7月为例，上海、杭州仍多宗地块触顶，但非核心区域有地块底价成交，甚至出现流拍；长春、郑州土拍持续低迷，地块均底价成交。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，7月以来，中央及各部门密集释放积极信号，一定程度带动房地产市场预期和信心修复，但当前居民置业意愿仍偏低，全国房地产市场活跃度继续下行。8月以来，房地产市场低迷态势未改，预计短期将有更多城市优化楼市政策，核心城市政策有望加快落地，进一步修复市场预期，但政策显效仍需要一定时间，短期全国房地产市场调整态势或延续。
销售投资累计降幅扩大
7月24日召开的中央政治局会议提出要适时优化房地产政策。其后住建部发声，进一步明确需求端政策调整方向，即要降低首套房首付比例和房贷利率、落实“认房不认贷”等，一线城市也相继表态要对楼市政策进行调整，其后郑州等地陆续优化房地产政策。政策预期向好，但市场仍有待提振。
销售情况与房企资金情况、投资意愿等息息相关，是现衡量楼市是否稳定的基本指标之一。1-7月房地产销售继续走弱，商品房销售面积降幅扩大，商品房销售额由正转负，住宅销售也呈现销售面积降幅扩大，销售额增幅收窄特征。在连续多月销售表现不佳的情况下，7月单月销售指标再度下滑。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱表示，7月单月销售数据创今年以来单月成交新低，当月全国商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%；销售金额7358亿元，环比下降44.7%。
王小嫱认为，随着龙头房企碧桂园近期被爆现金流压力，叠加市场预期难言乐观等多重因素，若无实质性的政策加持，市场短期或难以走出成交下行的现状。
在供应端，1-7月房地产开发投资表现不佳，累计降幅同比继续扩大，从上半年的同比下降7.9%，扩大到1-7月的8.5%。7月单月房地产开发投资同比下降12.2%，连续3个月降幅超10%。
值得注意的是，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉发现，7月单月房屋新开工面积骤降的特征明显。5-6月房屋新开工面积环比增长，7月新开工环比下滑30.2%。整体来看，今年前7月房企新开工意愿仍然不足，房屋新开工面积下降24.5%，降幅较上半年略有扩大。
李宇嘉认为，6月以来，新房销售同环比下滑幅度加大，特别是7月重点城市新房销售同环比下滑幅度超30%，头部企业项目销售也出现超季节性下滑，抑制了开发商拿地、开工的积极性。同时，7月以来部分稳健房企债券价格下跌，预期进一步转弱，也是新开工下滑幅度扩大的原因。
土地成交下跌
植信投资研究院资深研究员马泓表示，受住宅销售疲软影响，房企定金及预收款、个人按揭贷款同比增速再度回落，银行贷款增量仅来自于“保交楼”专项借款，7月房企银行表内信贷增速放缓。房企融资端趋紧，拿地维持谨慎，土地成交同比下跌。
中泰证券统计发现，7月单月全国土地成交总额2669亿元，同比减少45.8%，环比减少34.7%。前7月全国土地成交总额184189亿元，同比下降23.69%。
从不同能级城市看，前述机构指出，一线城市土地成交3226亿元，同比下滑18.3%；31个二线城市整体成交5977亿元，同比下滑30.4%；35个三线城市整体成交2087亿元，同比下滑15%。二线城市同比降幅更为明显。
聚焦核心城市，中指研究院指数分析师孟新增向21世纪经济报道记者表示，核心城市土拍保持一定热度，但也出现降温苗头。7月上海、杭州土拍中，仍有多宗地块触顶，但非核心区域或因地块自身属性欠佳，出现底价成交，甚至流拍情况；合肥、青岛、成都、南京等城市核心优质地块拍出较高溢价率，其余地块普遍底价成交；长春、郑州土拍持续低迷，地块均底价成交。
整体来看，孟新增指出，4月以来新房成交规模环比持续回落，直接影响房企拿地信心，土拍热度连月下降。1-7月除个别核心城市外，土拍总体热度仍低迷。当前弱能级城市、板块土地出让难度较大，房企拍地意愿不足，预计房企补仓仍将聚焦核心城市或成熟板块，土拍分化将持续。
在马泓看来，淡季因素可能令房地产销售仍难快速摆脱困境，新政落地尚需时日，房企资金偿债压力难降，总体资金状况偏紧，预计8月土地市场成交或继续低位运行，房地产投资增速仍有下行风险，后续有待政策层面加码。
马泓建议，适度调降一线和重点二线城市房贷利率和首付比例，包括新房和二手房，加大力度创造宽松的房企非银融资环境，设立国家房地产基金，应对房企中长期存量资产处置。
值得关注的是，中央及主管部门发声后，合肥、郑州、杭州等城市优化楼市政策。另据市场消息，福州、厦门、成都、沈阳等多个城市也拟于近日调整优化限购政策，降低二套房首付比例下限。
短期来看，陈文静预计，将有更多城市优化楼市政策，核心城市政策有望加快落地，进一步修复市场预期，但政策显效仍需要一定时间，短期全国房地产市场调整态势或延续。
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