海报新闻记者 沈童 李义方 济南报道

7月14日，济南城市投资集团有限公司（简称“济南城投”）官方微信公众号“济南城投”发布了东城逸家营销中心即将盛大开放的消息，此消息一出立即“引爆”济南楼市。

7月17日上午，海报新闻记者以看房者的身份来到该楼盘售楼中心做进一步了解。

（东城逸家营销中心）

首次开放370余套房源 置业顾问一天接待百余名客户

记者了解到，东城逸家营销中心和样板间在上周六（7月15日）首次开放，当天前来咨询了解房源以及参观样板间的意向购房者挤满整个售楼处。

“早上一开门，就有很多看房者在排队，上周末售楼处来了得有上千个客户，一个置业顾问一天差不多能接待100多个客户吧，嗓子都哑了。”虽然是周一，但记者看到，前来售楼处咨询看房的人仍络绎不绝。

售楼处前来咨询看房的人络绎不绝

置业顾问田华（化名）介绍，此次东城逸家公开销售的房源共有370多套，包括逸雅园一区4号楼、5号楼和逸俊园12号楼，其中，逸雅园户型建筑面积约135㎡，为三室两厅两卫；逸俊园户型建筑面积约95㎡，为两室一厅一卫。

“我们预计的开盘价格是在2.5～2.6万元/平，最高估计在2.7万/平左右，但最终定价还要看认筹情况来确定。”田华还向记者介绍了此次东城逸家开放房源的选购流程，“价格确定后我们第一时间通知意向客户，客户缴认筹金，然后确定选房资格，最后摇号、缴纳房款”。

了解楼盘情况后，田华带记者来到样板间参观。整体而言，相较于目前市面上较为年轻的楼盘，东城逸家的户型设计显然有些过时。两梯四户、两梯三户，中间户型南北不通透、卫生间没有窗户等情况是这批房源普遍存在的问题。相比之下，逸雅园135平的边户要稍好一些。

对此，市民张先生也表示赞同：“现在的房子基本都是那种大宽厅了，讲究一个南北通透，但这个房型是南北一长溜，结构上不太规整，而且三室的话至少两个卧室是朝阳的，这个房子仅边户是，其他户型存在的问题还是比较多的。”

或许是考虑到上述问题，东城逸家针对此次公开销售的房源给予了一定的优惠补贴，“因为房子建的时间确实比较长了，后期可能会有因为年限较长需要维保的情况，我们有一个每套2万元的维修补贴。”田华告诉记者。

位置、学区是多数购房者较为关心的焦点

房龄长、房型有缺陷，为何会受到如此关注？记者在走访中发现，购房者在意的其实并非房子的自身因素，地理位置和学区才是多数购房者关注的焦点。

“我觉得它最大的优势就是位置，这个地方在济南市属于核心区，离CBD、万象城也都不远，而且这个房子不用等，买了就能装修入住。”张先生说。

“我们比较中意90平左右的户型。”一对在济南工作的“90后”夫妻考虑更多的是孩子日后上学的问题，“我们在济南上班，现在孩子在上幼儿园，该上中班了，未来孩子也要在济南上学，听说这个小区配套的小学和中学都挺不错，所以过来了解一下。如果价格合适，是想买一套。”

就学区一事，记者也询问了置业顾问，田华告诉记者，“小区现在配套有两所幼儿园、一所小学、一所初中，小学是东城逸家小学，初中是东城逸家中学，但具体还要看教育局如何规划，现在还没定。”

按照目前整个东城逸家小区的规模来看，共建设近9000户，而学校目前并没有扩大规模的迹象，这一问题也成为前来咨询看房的意向客户最为担忧的一点。

“学校要怎么上，将来还要划学区，还不一定是上东城逸家初中，而且就现在的出生率来看，学校一般不会扩规模，如果短期内有上学需求的，我觉得还是要考虑一下，存在不确定性。”张先生认为，“除了学校规模，其实也考虑学校的综合质量，就目前来看，小区对应的初中只是在某一年分数比较好，但毕竟是新学校，再往前就不好说了。相比较而言，还是一些老城区的学校升学率更有参考价值。”

释放房源意在降负债？对济南二手房市场冲击几何？

值得一提的是，此前曾有消息称，东城逸家将有4000多套房源进入市场，同时，西江华府也有超过2000套房源将进入市场，而这近7000套现房一旦入市，对济南特别是奥体周边楼市将会有不小的影响。

记者了解到，东城逸家紧邻汉峪金谷，目前汉峪金谷附近的二手房价格多在2.8万/平左右，如若东城逸家首批房源的价格在2.6万/平左右，势必会对周边二手房造成一定冲击。

有业内人士表示，作为济南市政府的重要投资平台之一，济南城投此次以相对较低的价格出售，对于2023年下半年济南房地产市场房价或将起到稳价格、稳预期的积极作用。

此外，在东城逸家释放新房源的消息放出后，网络上有部分自媒体分析济南城投此次出售东城逸家有降负债的因素在其中，但从济南城投近几年的资产负债率情况来看，企业负债率并未出现大幅波动。

（数据来源：企查查）

2022年，济南城投实现营业收入112.07亿元，同比增长13.28%，净利润10.21亿元，同比下降44.48%，期末资产总额2027.13亿元，同比增长21.27%。

（数据来源：企查查）

根据公司此前发布的财报数据显示，2018年～2022年，公司的资产负债率分别为73.05%、74.45%、75.1%、73.15%、74.35%，并没有大的波动。而从近三年的现金流量来看，济南城投也没有较大幅度的资金链短缺问题，2020年～2022年，公司期末现金及现金等价物余额分别为56.22亿元、48.95亿元、51.54亿元。

（数据来源：企查查）